Khi tham gia vào bất kỳ giao dịch nào liên quan đến bất động sản tại Việt Nam, dù là mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho, các bên đều có nghĩa vụ thực hiện các khoản nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thuế và phí. Việc hiểu rõ các loại thuế và phí này, ai là người có nghĩa vụ nộp và cách tính là rất quan trọng để chuẩn bị tài chính và hoàn tất thủ tục một cách hợp pháp, minh bạch.
Bài viết này sẽ tổng hợp các loại thuế và phí chính trong các giao dịch bất động sản phổ biến tại Việt Nam năm 2025.
1. Thuế & Phí Chính Trong Giao Dịch Mua Bán Nhà Đất (Chuyển Nhượng)
Đây là các loại thuế và phí phổ biến nhất khi thực hiện giao dịch mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (Người Bán)
- Áp dụng cho: Người có thu nhập từ việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người nộp theo luật: Pháp luật quy định người bán (người có thu nhập) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng mua bán về việc người mua là người chịu khoản thuế này (khi đó, người mua sẽ thay mặt người bán thực hiện thủ tục kê khai và nộp thuế).
- Mức thuế suất: Hiện tại là 2% trên giá chuyển nhượng.
- Căn cứ tính thuế: Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng (dựa trên Bảng giá đất), thì giá tính thuế TNCN sẽ được xác định theo quy định của Nhà nước (thường lấy theo Bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh giá đất).
- Các trường hợp được miễn thuế TNCN: Có một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Thuế TNCN, phổ biến như:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.1
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở,2 đất ở tại Việt Nam (phải đáp ứng các điều kiện về thời gian sở hữu tối thiểu 6 tháng, thời gian cư trú…).
Lệ phí trước bạ (Người Mua/Nhận chuyển nhượng)
- Áp dụng cho: Người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi được chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Người nộp theo luật: Người nhận chuyển nhượng (người mua) có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký sang tên Giấy chứng nhận tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Tương tự thuế TNCN, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc người bán chịu khoản phí này (khi đó, người bán sẽ thay mặt người mua nộp).
- Mức lệ phí: Hiện tại là 0.5% trên giá tính lệ phí trước bạ.
- Căn cứ tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp lệ phí. Đối với nhà ở, là giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Giá này thường thấp hơn giá giao dịch thực tế.
2. Thuế & Phí Trong Giao Dịch Thừa Kế, Tặng Cho Bất Động Sản (Người Nhận)
Khi nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, người nhận có thể phát sinh nghĩa vụ thuế và phí.
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ nhận thừa kế/quà tặng là bất động sản
- Áp dụng cho: Cá nhân nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản có giá trị vượt quá mức miễn thuế.
- Người nộp theo luật: Người nhận thừa kế hoặc quà tặng.
- Mức thuế suất: 10% trên phần giá trị bất động sản nhận được vượt quá 10 triệu đồng cho mỗi lần nhận. Giá trị bất động sản nhận được tính theo quy định Nhà nước tại thời điểm nhận (thường dựa vào Bảng giá đất).
- Các trường hợp được miễn thuế TNCN:
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,3 mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.4
Lệ phí trước bạ
Người nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản vẫn phải nộp lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký sang tên Giấy chứng nhận, tính 0.5% trên giá trị bất động sản theo quy định Nhà nước tại thời điểm nộp lệ phí.
3. Các Loại Phí & Lệ Phí Khác
Ngoài các loại thuế và lệ phí trước bạ chính, khi giao dịch bất động sản còn có các khoản phí và lệ phí khác cần nộp:
- Phí công chứng: Thu theo quy định của Bộ Tư pháp và UBND cấp tỉnh, phụ thuộc vào giá trị tài sản ghi trên hợp đồng và loại hợp đồng (mua bán, tặng cho, thừa kế).
- Phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động: Thu theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp tỉnh.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thu theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp tỉnh khi cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận biến động.
- Phí trích lục bản đồ địa chính, phí đo đạc (nếu có yêu cầu).
4. Thuế Sử Dụng Đất Hàng Năm (Lưu ý thêm)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế mà người có quyền sử dụng đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…) phải nộp hàng năm, không phải là thuế phát sinh trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, nó là một nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sở hữu bất động sản cần lưu ý sau khi hoàn tất thủ tục sang tên.
5. Căn Cứ Tính Thuế & Phí (Giá Hợp Đồng Hay Giá Nhà Nước?)
Như đã phân tích ở trên, việc tính thuế TNCN và Lệ phí trước bạ thường dựa trên sự so sánh giữa:
- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng.
- Giá tính thuế/phí theo quy định của Nhà nước (dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch).
Thông thường, giá trị nào cao hơn sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế TNCN (2%). Đối với Lệ phí trước bạ (0.5%), căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, quy định cụ thể có thể có điều chỉnh, bạn nên hỏi rõ cơ quan thuế địa phương tại thời điểm làm thủ tục để biết chính xác căn cứ và số tiền thuế, phí phải nộp.
6. Các Lưu Ý Quan Trọng Về Thuế & Phí Trong Giao Dịch
- Thỏa Thuận Trong Hợp Đồng: Dù pháp luật quy định rõ bên nào có nghĩa vụ nộp, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng về việc bên còn lại chịu toàn bộ hoặc một phần các khoản thuế, phí này.
- Khai Thuế Đầy Đủ & Chính Xác: Cần khai đúng sự thật và nộp hồ sơ khai thuế đầy đủ theo yêu cầu của cơ quan thuế. Việc khai sai hoặc trốn thuế có thể dẫn đến bị xử phạt hành chính hoặc hình sự.
- Cập Nhật Quy Định Pháp Luật Mới: Các quy định về thuế suất, căn cứ tính thuế, các trường hợp miễn giảm thuế, và thủ tục kê khai nộp thuế có thể thay đổi theo thời gian khi có các luật, nghị định, thông tư mới ban hành. Hãy tìm hiểu thông tin mới nhất hoặc hỏi cơ quan thuế.
- Vai Trò Của Cơ Quan Thuế Địa Phương: Chi cục Thuế cấp huyện/quận nơi có bất động sản là nơi bạn nộp hồ sơ khai thuế, nhận thông báo thuế và thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Hãy liên hệ với họ để được hướng dẫn cụ thể cho trường hợp của bạn.
Kết luận
Giao dịch bất động sản tại Việt Nam năm 2025 đi kèm với các nghĩa vụ tài chính bắt buộc, chủ yếu là Thuế Thu nhập cá nhân (đối với người chuyển nhượng/người nhận thừa kế/quà tặng) và Lệ phí trước bạ (đối với người nhận chuyển nhượng/thừa kế/quà tặng khi đăng ký sang tên). Việc tính thuế/phí thường dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá Nhà nước quy định (dựa trên Bảng giá đất), tùy theo quy định cụ thể cho từng loại thuế/phí. Nắm vững các loại thuế, phí này, xác định rõ nghĩa vụ của các bên (dù có thỏa thuận khác trong hợp đồng) và tuân thủ đúng thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương là rất quan trọng để hoàn tất giao dịch bất động sản một cách hợp pháp và an toàn. Luôn cập nhật các quy định pháp luật thuế và phí mới nhất.
